Potrei aver bisogno di una guida che spieghi come modificare le tabelle millesimali nel condominio perché contengono errori o non rispecchiano più la situazione attuale. Ad esempio, perché un condominio ha diviso in due il proprio piatto o perché hanno sbagliato dall’inizio.
Solitamente la tabella millesima è composta da più colonne perché determinate spese devono essere suddivise secondo criteri differenti. In effetti, quello per millesimi è solo uno dei criteri con cui vengono suddivise le spese. Poi ci sono altri criteri che si aggiungono a questo.
Ad esempio le spese relative all’ascensore sono divise per metà in base ai millesimi e per l’altra metà in proporzione all’altezza del piano dove risiede il condominio.
Per questo motivo, ad esempio, le tabelle millesimali includeranno una colonna denominata “spese generali” e un’altra per “costi ascensore”. Colonne diverse perché i criteri per l’allocazione di tali spese sono diversi. Le spese generali verranno suddivise solo in base ai millesimi di proprietà. Quelle per l’ascensore, invece, secondo un criterio concorrenziale su cui incidono sia i millesimi che l’altezza del piano.
Come modificare le tabelle millesimali in un condominio
Se un condominio ritiene che le tabelle in uso contengano errori, deve chiederne la modifica. Ovviamente, secondo il funzionamento dell’onere della prova stabilito dal Codice civile, dovrà dimostrare che c’è un errore.
La giurisprudenza ci fornisce un caso di studio di quali errori sono idonei a richiedere la modifica delle tabelle e quali no.
Ad esempio l’errore deve essere riferito ad errori oggettivamente verificabili, come dichiarato dalla Cassazione con sentenza 25790 del 2016. La precisazione è importante perché nella stesura delle tabelle non vengono rilevati solo dati oggettivi, come l’ampliamento degli appartamenti . Rileva anche l’esposizione alla luce e al sole. Il peso di questi elementi non è determinato dalla legge ma i coefficienti sono liberamente scelti dal tecnico che redige le tabelle stesse.
La Cassazione, quindi, sottolinea che non è corretto pretendere la modifica delle tabelle solo perché un condominio ha l’impressione che l’esposizione al sole sia sopravvalutata o sottovalutata. Non esiste un parametro certo e quindi non è possibile affermare con certezza che ci sia stato un errore nella valutazione di quell’elemento.
È più facile chiedere la revisione delle tabelle perché c’è un errore nella valutazione delle dimensioni degli appartamenti. Questo è certamente un errore rilevabile e misurabile oggettivamente. Anche in questo caso, prima di imporre una spesa, un fastidio e una possibile alterazione dei rapporti di potere tradizionalmente esistenti in quel condominio, il reclamante deve dimostrare l’esistenza dell’errore di misurazione. È quanto afferma la Corte di Cassazione, ad esempio con la sentenza 21950 del 2013.
