Immobiliare: Cina in calo, Stati Uniti in rialzo. E l’Italia si apre a nuove prospettive

Il settore immobiliare non si ferma mai. Da gennaio il settore cresce di 9,2 miliardi di euro rispetto allo scorso anno, con incassi pari a 45,2 miliardi di euro. Italia e Unione Europea sono in prima linea nella corsa al crowdfunding immobiliare, ma continua la concorrenza degli Stati Uniti d’America. La Cina, al contrario, sta vivendo una forte crisi nel settore immobiliare, prima con Evergrande e poi con Country Garden.

Guardando al nostro Paese, il mercato immobiliare ha chiuso, secondo gli analisti, un ciclo ventennale. Nel primo decennio degli anni 2000 gli aumenti dei prezzi hanno superato il 30%, per poi crollare bruscamente in seguito allo scoppio della bolla dei mutui subprime. Dopo la pandemia di Covid-19, l’accesso al credito e il livello dei tassi di interesse hanno rappresentato i due principali motori di crescita del settore.

Immobiliare, lo dai

Nel 2023 le azioni diminuiranno del 12%, mentre l’accesso al credito diminuirà del 40%. Allo stesso tempo, le richieste di mutui YTD e i tassi medi salgono sopra il 5%. Da dicembre 2022 a giugno 2023 l’inflazione ha bruciato 71 miliardi di euro. Tuttavia, secondo gli esperti, nel futuro ci aspetta un mercato molto diverso rispetto al passato. Sarà infatti caratterizzato da una reattività e volatilità molto più elevate rispetto al passato. Ciò significa che sarà sempre più condizionato da fattori esterni come la politica monetaria e le regole europee. Norme che imporranno costi da non sottovalutare al patrimonio immobiliare nazionale, molto indietro dal punto di vista dell’efficienza energetica. Tra gli obiettivi dell’UE c’è il raggiungimento della classe E entro il 2030 e l’eliminazione delle emissioni inquinanti entro il 2050. Traguardi a dir poco ambiziosi, se si considera che il patrimonio immobiliare italiano è composto, secondo l’Istat, da:

Classe A: 678.000 unità, 5%

B: 288.000 unità, 2%

C: 523.000 unità, 4%

D: 1.269.000 unità, 10%

E: 2.119.000, 17%

F: 3.158.000, 25%

G: 4.465.000, 36%

La sfida più grande riguarderà la ristrutturazione e la riqualificazione energetica degli edifici, che secondo gli analisti è una delle principali leve in grado di far lievitare domanda e prezzi. In questa partita il crowdfunding immobiliare avrà un ruolo centrale, proprio per la possibilità di raccogliere fondi da diversi investitori per uno o più progetti immobiliari. Gli altri principali elementi da tenere d’occhio nel mercato residenziale sono il cambiamento demografico, la redistribuzione della popolazione sul territorio e i flussi migratori.

Stati Uniti e Texas

Il mercato immobiliare americano riparte, ma i prezzi sono ancora bassi. Ad agosto gli annunci sono aumentati dell’1,8% rispetto al mese precedente. Un risultato ottenuto grazie ad un aumento delle vendite del 7,4%, secondo l’USA Market Housing Report di RE/MAX. I prezzi medi però sono gli stessi di luglio: 425mila dollari. Facendo però un confronto con agosto 2022, le nuove inserzioni sono diminuite del 13,2%. Allo stesso tempo, le vendite di case sono diminuite del 13,1%, a fronte di un aumento del prezzo medio del 3,7%. Aumenta però il numero degli immobili messi in vendita, registrando ad agosto di quest’anno un +2,7% rispetto al mese precedente. Tuttavia, un confronto con agosto 2022 mostra un calo del 13,2%. Il Texas merita qualche attenzione in più. Negli ultimi anni, infatti, l’accessibilità economica degli alloggi ha contribuito all’arrivo di un’ondata di nuovi residenti. Dalla fine dell’estate, però, questa tendenza si è invertita. I prezzi, infatti, aumentano, mentre il reddito medio degli abitanti resta invariato.

Immobiliare, l’Europa

Il mercato immobiliare europeo chiuderà l’anno in territorio negativo, nonostante la ripresa degli ultimi mesi. Il fatturato dei cinque maggiori Paesi Ue ammonterà a circa 900 miliardi di euro, in calo dell’1,2% rispetto al 2022, secondo le stime dell’European Outlook 2024. L’Italia, invece, registra un +3,6% rispetto al 2022, grazie a il settore residenziale e quello logistico, che spingono il fatturato fino a 144 miliardi di euro. Male invece il settore alberghiero e quello commerciale, in calo. La crescita futura è del 2%, raggiungendo, secondo le stime, un fatturato di 150 miliardi di euro. Il mercato residenziale, invece, dovrebbe diminuire leggermente, ma i prezzi aumenteranno leggermente.

Immobiliare, a cena

Negli ultimi anni le società immobiliari cinesi hanno spesso incontrato problemi finanziari. L’ultima – dopo Evergrande – è Country Garden, prima azienda del settore per fatturato, che ha ritardato il pagamento degli interessi sui suoi titoli in valuta estera. Il crollo dei gruppi ha fatto crollare la fiducia dei consumatori e degli investitori internazionali, con ripercussioni sul commercio, sui prezzi e sulle valute. Di conseguenza, da gennaio ad agosto il volume delle vendite è diminuito del 30% rispetto allo stesso periodo del 2019. Inoltre, gli acquisti di terreni edificabili sono diminuiti del -90%. Numeri preoccupanti, visto che un quinto delle spese degli enti locali è finanziato con i ricavi derivanti dalla vendita di questi lotti. ©

Articolo tratto dal numero del 1 novembre 2023 de il Bollettino. Sottoscrivi!